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关于反映较多的电梯问题的情况分析
  随着城市化进程的快速推进,高层建筑越来越多,电梯数量也随之增加,电梯作为一种垂直运输工具,因其与百姓生活等息息相关,反映的电梯方面问题的社会影响力及关注度也就越来越高。
  一、反映问题较多的电梯特点
  从电梯的产权角度来划分,电梯分为产权单一的电梯、多产权共有的电梯。产权单一的机关、事业单位、医院、商场等企业单位的电梯很少出现问题投诉现象。多产权的电梯主要以小区电梯居多,小区的每个住户对电梯都拥有产权,每个人都是电梯的使用者,多产权共有的电梯都是由物管公司负责管理,物管公司找电梯维保单位对电梯进行日常维保。据统计,近年来通过网络、电话等渠道反映的电梯问题,90%以上属于多产权主体的电梯,反映问题的电梯几乎都有一个共同的特点:多产权共有。
  二、目前多产权电梯存在的问题
  1.电梯选型问题。多产权的电梯在选购前产权拥有人还不够明确,一般由房屋开发商自行选购电梯,有的开发商为了节省开发成本,会选购档次较低的电梯。对于楼层较低、运行速度较慢、人员上下频次不高的楼房,可以配置档次不太高的电梯。但对于人员上下数量多、运行频繁、楼层较高的楼房场所,还是要配置档次较高的电梯。有的电梯配置低,控制系统性能不稳定,经常出现停机、死机等非正常现象。就犹如汽车,低档次的汽车如果出行较少、不常上高速路、不常长途运行,也是可以购买使用的。但如果经常在高速路上满负荷运行,与档次较高的车辆比较,出问题的频次肯定要高得多,其使用寿命与档次较高的车辆也无法相比。
  2.?日常管理不到位问题。多产权主体的电梯,每个住户都认为自己是电梯产权的拥有人,但因电梯产权分散,事实上每个人又认为电梯是大家的而非自家的,对一些非正常现象不督促、不制止。物管公司缺少专业的电梯管理人员,对如何正确乘梯知识不宣传,对不文明乘梯行为不制止,对维保公司的维保工作不催促、不监督,对电梯运行成本不投入,电梯的日常维保、维修、检验等得不到保证,使电梯长期处于非正常运行状态,这样势必导致电梯运行中发生问题。
  3.维护保养不到位问题。档次再好的电梯,如果维保不到位,不久也会发生问题,甚至发生大的故障。许多电梯都是因为维保不到位,平时小故障不维修,带病运行,拖到大问题后,最终无法使用。一般来说,只要电梯维保公司严格按照国家有关规定对电梯进行维保,电梯日常安全运行还是有相当保障的。
目前电梯维保市场准入起点较低,维保市场竞争相当激烈,结果在电梯维保过程中出现了许多问题。因多产权电梯的管理一般委托物业管理公司负责,有的物业公司出于短期利益考虑,舍不得在电梯维保方面的投入,选择了维保费用很低的维保单位,事实上这样的维保公司不可能按照国家规定每半个月至少对电梯进行一次维护保养,因为如果按照规定要求进行维保,维保公司必然亏本,故他们只能偷工减料。个别物业公司为了应付检查、减少投入,与电梯维保公司勾结,签订假的维保合同,结果无人履行电梯正常性维保工作;有的维保公司以低价维保为竞争手段,平时不履行维保职责,日常维护保养形同虚设,将小问题拖成大问题,待电梯发生较大故障时对电梯进行修理,从电梯修理中赚取利润;甚至极个别电梯维保单位对电梯人为设置故障,还唆使业主向政府申请大修资金,以达到赚取利润的目的;有的电梯维保公司在家里编写维保日常记录,甚至几个月没到电梯现场一次,物管公司也不催促,直到电梯发生故障时才联系维保公司上门维修;有的电梯维保公司人员素质低、维保能力跟不上,对维保工作只能浮浅性应付,根本不能解决电梯运行中发生的实质性问题。从一些较大城市的电梯维保价格来看,一般10层站电梯维保价格最少不能低于3000元/年.台,20层站电梯维保价格最少不能低于4000元/年.台,30层站电梯维保价格最少不能低于5000元/年.台,也就是假如以10层站电梯为基准,每多一层,其维保价格至少多100元。凡是维保价格低于它的,其维保质量一般是难以保证的。
  4.?不正确用梯、不文明用梯问题。电梯属于特种设备,在运行过程中需要正确使用,有位同志在某楼层想到更高楼层,结果进入轿厢后,发现电梯不但没有往上走而是向下运行,这时就心里紧张起来,认为电梯发生故障而坠落,后来经现场了解,原来该同志将电梯招呼按错了,应按上行按钮,却按下行按钮了,因该同志不懂得电梯顺向截车方面知识,以为电梯随他想法而即行,结果闹出了电梯坠落到一层的乌有情况;有的人因等梯时间较长,出现拍打电梯按钮等不文明行为,这样就更易使电梯出现故障甚至损坏;有的人将电梯当成建筑工地上的施工升降机使用,用电梯载运黄沙、砖块、水泥及一些散装物料,甚至发生货物撞击层门现象,导致电梯门开关不畅等故障。在房屋装修高峰阶段,最好安排专人开梯,加强使用管理,以减少因不正确用梯、不文明用梯而导致电梯发生损坏的概率。
  5.不正确认识的问题。平时经常有人问,为什么检验合格的电梯还发生问题呢?电梯年度检验是特种设备安全监督检验机构按照有关法规、相关安全技术规范等在电梯维保单位自检合格基础上的验证性、监督性检验,一般每年一次。电梯属于动态运行设备,其检验结论是根据检验时的状况而下的,故电梯年度检验不能代替电梯的日常维护保养与日常管理。电梯年度检验就犹如汽车年审,在汽车年审有效期内,驾驶员要按照交规正确驾驶,还要对车辆经常进行加油、加水、维护保养甚至修理。如果电梯的日常维保工作不到位、使用管理跟不上,即使当时检验合格,在日后的使用过程中也会出现问题的。
  三、解决问题的方法与建议
  多产权电梯的每个住户对电梯都拥有产权,每个人都是电梯的使用者,但又因产权分散,每个人又不认为电梯是自家的财产,故就出现了不爱护乘梯、对一些非正常现象不监督、不制止、不负责任等情形,待电梯发生问题时就一味地怪物管公司管理不力,甚至怪政府监管不到位。为了解决多产权电梯的常发问题,建议从如下几方面入手。
  1.今后在开发房产选购电梯前,需征询社会多方面的意见,由政府部门出台文件,规定选用有一定知名度的一线、二线品牌电梯,对于高层建筑,小杂牌电梯一般不准选用。
  2.严格物业管理公司的准入条件,在物业公司承接某小区物管业务前,要审查其公司的管理方案,对于不能履行物管职责、没有能力履行电梯使用管理职能的物业公司承接的业务不予批准,加大监督检查力度,加强对物业公司的履职管理。对于社会反映较差的物管公司,需要对其管理资质进行降级甚至取消其物业管理资质,并对社会进行公布。
  3.鉴于多产权电梯的自身特点,要求物管公司收取的电梯物业费用的80%—85%交到街道办指定的账户(另15%—20%由物管公司发放电梯专职管理人员的工资),由街道办监督使用,实行专款专用,使电梯正常运行的费用(维保费、维修费、检验费等)得到保证。
  4.加强对电梯维保单位的监督管理,加大监督检查力度,对于恶意竞争、弄虚作假、不按规定履行维保职责、没有能力履行维保职责的维保单位,要对其维保资质进行降级甚至取消其维保资质,并对社会进行公布。